Daglig leder i et borettslag: Utfordrende, undervurdert og aldri kjedelig

Evelynn Kristensen (33) har kanskje en av de mest krevende og undervurderte jobbene her til lands. Hun er daglig leder for Vadmyra borettslag utenfor Bergen. Med 551 leiligheter og rundt 2 000 beboere, er dette ett av de store borettslagene som utgjør små, egne samfunn i byene våre.

Jobben som daglig leder i et borettslag:

Utfordrende, undervurdert og aldri kjedelig

Evelynn Kristensen (33) har kanskje en av de mest krevende og undervurderte jobbene her til lands. Hun er daglig leder for Vadmyra borettslag utenfor Bergen. Med 551 leiligheter og rundt 2 000 beboere, er dette ett av de store borettslagene som utgjør små, egne samfunn i byene våre.

Som nysgjerrig elektroselskap ba vi kunden vår om et lite intervju - som ble til denne artikkelen. Drift av borettslag krever sin kvinne, og er slett ikke for pyser…

-Jobben er ikke A4 og jeg blir utfordret på det meste, både faglig og menneskelig, forteller Evelynn – og sier hun aldri har en kjedelig dag på jobben.

Ansvarsområdet dekker alt fra å være medmenneske til å planlegge og følge opp økonomi, drift- og vedlikehold, rehabiliteringer, oppgraderinger, anskaffelser og videreutvikling av laget. Det kreves både tålmodighet og fleksibel holdning. Økonomien er trang, ressursene få og mange skal gjøres til lags innenfor de knappe rammene på 50 millioner kroner årlig.

Vi i BEA er imponerte over alt den travle 2-barnsmoren fikser.

Hver dag stikker beboere innom borettslagets service-kontor for å søke råd og hjelp til alt fra nabokonflikter til mistede nøkler, sikringer som har gått eller radiatorer som lekker. Eller bare for å slå av en prat. Borettslaget er levende døgnet rundt og rommer en god bredde av befolkningen i sine 551 leiligheter fordelt på 10 blokker. Med nye tider er mye endret og det er et merkbart skifte i både forventninger og engasjement blant andelseiere. Dette krever nye måter å drifte på.

Kravet til styresammensetning og ledelse i mange borettslag er skjerpet etter nyheter om skandaler og tvilsomme anskaffelser. I Vadmyra var de tidlig ute med å gjøre grep og framstår som et veldrevet lag med profesjonell drift. Både styreleder og daglig leder er eksterne, men har tidligere bodd i borettslaget. Midt i det hele står Evelynn, en uredd og engasjert daglig leder med bein i nesen. Hun håndterer det meste og har hatt bratt læringskurve i tett samarbeid med styreleder og siviløkonom Åmund Bakketun. Med egen formalbakgrunn fra studier i marinbiologi og kunderettede jobber, sjonglerer hun store og små oppgaver fra servicekontoret i borettslaget.

Jobb som daglig leder i et borettslag passer for de som brenner for jobben sin 24/7, liker mennesker og kan å kommunisere. I tillegg må du være strukturert og beherske både data og økonomi. Det hjelper godt med en god dose nysgjerrighet. Evelynn Kristensen, daglig leder Vadmyra brl.

Midt i studier i marinbiologi, endte Evelynn opp som guide og event-arrangør på Akvariet i Bergen. Erfaringen derfra sammen med kundearbeid i bilbransjen for både Tesla og Sandven i Bergen, ble inngangsbillett til jobben som daglig leder i Vadmyra.

-Jobben er krevende ved at det er enormt mye å koordinere som jeg ikke nødvendigvis har full oversikt på. Men med nysgjerrig og positiv innstilling møter jeg stort sett bare hyggelige beboere og flinke fagfolk som har jobber for oss. Det er viktig å ikke henge seg opp i de som er vanskelige, mener Evelynn.

Da Evelynn ble styremedlem og bodde i Vadmyra, var hun engasjert og hadde mange av de personlige egenskapene som trengs for å drifte et stort borettslag, forteller mangeårig styreleder Åmund Elvatun. Han jobber som siviløkonom i et større selskap i tillegg til vervet i Vadmyra. - Evelynn er både nysgjerrig og interessert – og har hatt svært bratt læringskurve. Nå finner hun også regnskapsfeil hos forretningsføreren vår, ler Åmund. Han rekrutterte Evelynn til jobben som daglig leder – og er svært fornøyd med samarbeidet og måten hun har løst oppgavene sine på. – Jeg tror vi er blant de mest veldrevne lagene av vår størrelse, sier den fornøyde styrelederen.

Som tidligere beboer og styremedlem i Vadmyra, kjente Evelynn både styreleder og borettslaget godt. – Jeg er god til å svømme, så tenkte at dette var en spennende jobb og at det var bare å hive seg utpå. Studiene ble lagt på hylla og i starten fulgte jeg min forgjenger til han pensjonerte seg. Nå trives jeg godt med å videreutvikle rollen og styrke lagsarbeidet sammen med styret og vår fantastiske styreleder Åmund Elvatun, forteller Evelynn som stortrives både i jobben sin og som travel tobarnsmamma.

Kommunikasjon: Det er enormt viktig å være åpen, tilgjengelig og tydelig i dialog med andre. Det er utfordrende å formidle viktige beslutninger, endringer og planer for borettslaget. Vi ønsker å være effektive og bruke digitale løsninger, men må gjøre det på flere måter siden vi også har beboere uten digital kompetanse eller interesse. Men den nye parkeringsappen kommer ingen unna, sier Evelynn og smiler.

Effektiv forvaltning: Sammen med styret er vi gode til å forstå hva vi må ha ekstern hjelp til å fikse. Vi konsentrer oss om å følge opp og sørge for at det blir anskaffet og levert både på kvalitet og pris. Vi skal sikre et attraktivt borettslag og må være en krevende innkjøper av produkt og tjenester.

Erfaringsdeling: Jeg jobber aktivt for at vi som er ansatte i borettslag er mer åpne med hverandre og flinkere til å dele erfaringer og feil vi kan lære av. Dette fokuset oppfatter jeg er nytt. På en måte er vi litt i konkurranse med andre borettslag, men jeg tenker at dette ikke må stå i veien for å dele alt som bedrer drift og omdømme.

-Mange leverandører tar ikke markedet for borettslag seriøst. Kanskje med rette. Leverandørene vil nok merke at vi som segment i større grad enn før følger godt med og ikke lenger kan undervurderes. Med nedgang i byggebransjen merker vi at flere leverandører nå ønsker å posisjonere seg i borettslagsmarkedet. Styreleder Åmund Elvatun, Vadmyra brl.

Forutsigbarhet: I Vadmyra har de hatt jevn økning av husleie og felleskostnader, og tenker at de lenge har vært gode på forutsigbarhet for beboerne. De har lagt om til 10-års planleggingshorisont. Laget er over 50 år og har nylig renovert 8 av de høyeste heisene i Bergen, noe som var krevende logistikk for beboerne som ble berørte. I disse dager venter Evelynn på byggeløyve for å sette i gang med nytt flerbruksbygg på 500 m2. Her samlokaliseres drift av borettslaget med bl.a. sosialt samlingslokale, gjesteovernatting og hobbyrom for beboerne.

-Rammen for å drifte et borettslag har endret seg. Yngre generasjoner er opptatt av god info og å forstå beslutninger og beskjeder. De eldre er mindre krevende og forholder seg lettere til beskjeder som blir gitt. De senere årene er dugnadsånden blitt borte. I større grad må vi nå kjøpe tjenester beboerne tidligere fikset selv. Vi pleier å spøke med at hotellgenerasjonen har inntatt borettslaget, sier Evelynn.

Kortere tidshorisont: Mange flytter inn uten å planlegge for å bo her i mange år. Da skyves ekstra pengebruk ut i tid. Beboerne er ansvarlige for vedlikeholdet inne i sine leiligheter, men avventer større oppgraderinger til det kommer pålegg fra oss. Det gjør det ekstra komplisert å få gjennomført større løft og anbefalinger som beboerne selv må ta regning for.

Eksempelvis har nesten halvparten av beboerne fremdeles gamle sikringsskap. Vi ønsker veldig at alle oppgraderer og skifter til automatsikringer siden de fleste nå har mer strømkrevende utstyr i leilighetene sine enn det opprinnelig er lagt til rette for. Vi oppfordrer og rådgir så godt vi kan – og drar inn fagkompetanse for å nå ut. Men strøm er vanskelig – og ekstra vanskelig ettersom det meste er skjult i tak og vegger. For fellesanlegget skifter vi nå de store inntakssikringene og faser ut gammel belysning til nye LED-lys, smart for både energibruk og strømregningen.

Evelynn er et eventyr å jobbe sammen med. Hun er engasjert og tar eierskap til stort og smått. Sammen med styret tenker hun nytt og drar borettslaget inn i et generasjonsskifte med økt grad av profesjonalisering for drift. Jobben har et enormt spenn – med innhold som tidvis kan minne om å ha rolle som politi, rådmann, ordfører, psykolog og lege. Evelynn er god sjonglør som fikser dette på en god måte vi i styret er svært godt fornøyde med. Siviløkonom og styreleder Åmund Elvatun

I Vadmyra er de opptatte av at borettslaget har et godt rykte. Dette er viktig for både andelseierne og å få gode leverandører til jobbene som skal gjøres. -Vi bruker mye tid på å hente god og riktig hjelp utenfra, både til å kurse oss i daglig drift og styrearbeid, men også til å bistå med faglig rådgivning for alt vi har ansvar for, sier Evelynn.

Det viktigste nå er å komme i gang med det nye service-bygget. Ingen tvil om at Evelynn og styret er klare for å ta borettslaget til nye høyder!